Цифровая сделка — удобно, но не безопасно: почему онлайн-платформы не заменяют нотариуса
Рынок вторичного жилья активно уходит в онлайн: за 2020–2024 годы доля сделок через цифровые платформы выросла в четыре раза. Но вместе с ростом популярности растёт и число судебных споров — об этом предупреждают аналитики исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право» в материале «Известий».
Цифровые платформы делают сделку удобнее: помогают найти объект, собрать документы, организовать расчёты и подать заявление на регистрацию. Но всё это — операционная инфраструктура, а не юридическая экспертиза. Платформа не может выявить скрытых наследников, проверить спорную доверенность, установить, что продавец действовал под давлением телефонных мошенников или не понимал последствий подписания электронных документов.
Именно эти обстоятельства становятся основанием для оспаривания сделки в суде. В 2025 году доля платформенных сделок среди всех оспариваемых сделок с вторичным жильём достигла 22% — против 13% в 2020-м. Всего за шесть лет зафиксировано 3,6 тысячи таких дел. Среди причин споров — мошенничество, банкротства, нарушения прав третьих лиц, ошибки в оформлении и сомнения в дееспособности сторон.
Директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин поясняет: даже при наличии автоматических проверок алгоритмы не закрывают ряд рисков — скрытые наследники, неучтённые права третьих лиц, спорные доверенности, нарушения прав супругов, нюансы приватизации. Полноценная экспертиза требует анализа истории перехода прав и судебной практики по конкретному адресу — то, что платформа сделать не может.
Нотариальные сделки в этом отношении принципиально отличаются. Нотариус проводит комплексную правовую экспертизу: устанавливает личность и дееспособность участников, проверяет объект через государственные реестры, выявляет обременения, получает необходимые согласия и разъясняет последствия сделки каждой из сторон. С 2020 по 2025 год на нотариальные сделки приходилось лишь 8% всех споров — и этот показатель оставался стабильным.
Председатель подкомитета ТПП по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Сусана Киракосян подчёркивает: нотариус не просто удостоверяет подписи — он убеждается в том, что сделка законна, а права всех участников защищены. Для покупателя это означает реальную, а не формальную гарантию, отмечают в «Известиях».
